Rentabilidades se estabilizan y se prevé continuidad hacia 2018

Gran Santiago Departamentos

Indican los expertos que si bien los valores de los arriendos, en general, han sufrido bajas en relación a lo que ocurría hace cinco años, se ha producido un equilibrio entre oferta y demanda que entrega cierta tranquilidad.

El mercado de renta de departamentos se muestra estable, dicen los expertos.

Afirma Tomás Mena, director ejecutivo del Círculo de Corredores de Propiedades, “que 2017 fue muy parecido al 2016 en cuanto a la rentabilidad de los proyectos, la cual en general es más baja si la comparamos con las rentabilidades que se podían obtener en el 2012-2013”.

Lo anterior, dice, “tiene que ver con que el arriendo se ha mantenido estable durante estos últimos dos años, al igual que el mercado inmobiliario, que ha crecido un poco en sus precios, pero que se ha mantenido muy estable en las ventas”.

Por lo tanto, dice, “con este escenario económico de un país con bajo crecimiento, en este 2017 vimos rentabilidades que se acercan más a un 5% o 6%, bajando en relación a lo observado hace 4 o 5 años atrás”.

Respecto del mercado para el año 2018, Tomás Mena señala que va a depender del escenario económico y político del país.

“Si hay dinamismo, el mercado inmobiliario va a tener crecimientos importantes, lo que va a provocar probablemente que más familias se decidan a arrendar, generando un aumento en el valor del arriendo y mejores rentabilidades”.

Diferencias en precios

A su vez, Roberto Sivori, gerente del área de Inversiones de Colliers International, indica “que cuando se invierte en una casa el retorno promedio mensual sobre la inversión ha variado entre UF + 4 a 6% anual aproximadamente, mientras que en departamentos ha sido entre UF + 5 a 7%. Sin embargo, cuando consideramos la rentabilidad final de la inversión, incluyendo la plusvalía, la rentabilidad promedio de las casas ha sido de UF + 8 a 10%, y los departamentos de UF + 7 a 9%”.

Por eso, indica, “si la finalidad es comprar para arrendar y obtener ganancias por la valorización de la propiedad, lo más conveniente es un departamento. Esto, debido a que existe una mayor demanda por arriendo de departamentos. Se arriendan más rápidamente y se obtiene un mayor canon relativo en comparación con el precio de compra. Además, los costos de mantención y administración en que debe incurrir el propietario son mayores cuando se trata de una casa. El consejo es optar por departamentos bajo los 50 m {+2} . Cuando se invierte en una casa el porcentaje de retorno de la inversión varía entre 4 a 6% aproximadamente, mientras que en departamentos es entre 5 a 7%. En términos de rentabilidad las casas varían entre 8 a 10%, y los departamentos 7 a 9%”.

Reinaldo Gleisner, consultor del Área de Brokerage de Colliers International, indica que “producto de la creciente demanda por vivienda en la Región Metropolitana, se proyecta que las rentabilidades deberían mantenerse estables durante 2018. Esto, siempre teniendo en cuenta que para obtener una buena rentabilidad se debe invertir en inmuebles bien ubicados, en las comunas con mayor demanda”.

Agrega que un elemento fundamental en los equilibrios de este mercado son las condiciones para la compra de un bien raíz para los inversionistas, es decir, la tasa y condiciones de plazo de los créditos para la compra. “Chile y muchas grandes economías están en un ciclo de tasas muy bajas. No se visualiza que en Chile se produzca un alza de tasas significativas en el mediano plazo, dado el panorama de contracción económica. Consecuentemente existirá este elemento interesante (créditos baratos) para decidirse por una inversión de largo plazo”.

Por su parte, Juan Sebastián Morales, socio fundador y socio director de Reistock, dice que las rentabilidades de los departamentos se han mantenido estables, “pero está claro que el incremento sostenido del precio de las propiedades nuevas y el valor del m {+2} construido hará que las rentabilidades bajen si el mercado del arriendo no ofrece mejores rentas. Ahora bien, todo indica que esto no pasaría, dado que la gente que actualmente arrienda lo hace por no poder optar a la vivienda que desean y en vez de comprar decantan en esta opción. El endurecimiento de las barreras para un crédito hipotecario haría que la venta se mantenga y el arriendo suba sostenidamente”.

Calma en el ambiente

Por su parte, Mariano Berazaluce, gerente de Zoominmobiliario.com, dice que de acuerdo a lo que han podido apreciar con su Índice de Precios ZoomInmobiliario (IPZ), la rentabilidad en departamentos, si bien es atractiva, ha venido a la baja durante 2017.

“Esto se debe, principalmente a factores relacionados a una recuperación del precio en la oferta de unidades y una contracción en el valor promedio de los arriendos. De todas maneras hemos podido ver que las comunas de Maipú, Quinta Normal y Pudahuel siempre se encuentran dentro del Top 5, con rentabilidades superiores al 6%, lo que tiene directa relación con el precio de venta del m {+2} en esos sectores”.

Para 2018, indica, “no se esperan grandes cambios en la rentabilidad residencial, pues los principales factores que explican su evolución, como la oferta de unidades nuevas, no debiesen cambiar en lo inmediato. Dado que esta oferta no debiese aumentar radicalmente, la búsqueda sistemática, con la información apropiada, se volverá clave para encontrar buenas oportunidades de inversión”.

Rentabilidades se estabilizan y se prevé continuidad hacia 2018